商品房抵押合同无效

2016年1月，赵某与某房地产公司签订《商品房买卖合同》，双方约定：赵某购买房地产公司开发的商品房一套。签订合同的当天，赵某向房地产公司支付了全部购房款50万元和税费并委托房地产公司办理产权手续，房地产公司将房屋交付给赵某使用，赵某亦向物业公司交付了大修基金，管道燃气开通费、物业费等相关费用。然而，房地产公司一直未给赵某办理房屋产权过户登记。  两年后，因房地产公司欠他人债务，遂与他人签订抵押合同，将该房抵押给他人，赵某知道后起诉至法院：要求确认该房产抵押合同无效，由房产公司按约定为其协助办理产权过户登记。
                                     律 师 分 析
     商品房的买受人期待权是指对于签订买卖合同的买受人，在已经履行合同部分义务的前提下，虽然尚未取得合同标的物的所有权，但赋予其类似于所有权人的地位，其物权的期待权具有排除执行等物权效力。本案中，蒋某向房地产公司支付了全部购房款40万元和税费，房地产公司将涉案房屋交付给蒋某使用，蒋某亦向物业公司交付了水电周转金、管道燃气开通费、物业费等相关费用，因此，蒋某享有买受人期待权,此后，房地产公司对该房屋没有处置权，无权设置抵押。虽然涉案房屋未办理权属过户登记手续，但是蒋某是合法占有房屋的，其所享有的占有权亦应受法律保护，房地产公司与他人未经蒋某同意，擅自签订的抵押合同，不能排斥蒋某的合法占有权。
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据前述司法解释规定，本案中，蒋某支付了全部房款和税费，已经实际合法对涉案房屋占有，蒋某对未办理过户登记并无过错，因此，商品房买卖合同合法有效，抵押合同无效。
              法院判决
法院判决抵押合同无效，由房产公司按约定为蒋某办理产权过户手续。