彭某诉某房产公司合同纠纷案

案情

　原告彭某诉称：

2002年7月12日，原告与被告金房产公司签订了《商铺认购意向书》，约定原告向被告支付 2000元意向金后即取得被告所开发的商铺的优先认购权，被告负责在正式对外认购时通知原告前来认购。此后，原告按照约定支付了意向金，但被告对外发售商铺时未通知原告前来认购。原告得知被告已经对外发售商铺立即同被告交涉，被告以楼价上涨为由拒绝与原告签订正式买卖合同。被告的行为违反了双方的约定，请求人民法院判令被告按95万元的销售价格向原告出售涉案商铺，如果被告不能履行，请求判令被告赔偿原告经济损失90万元。原告提交以下证据：　1．《商铺认购意向书》一份，用以证明原告与被告公司就购买商铺事宜签订认购意向书的事实。2．被告向原告开具的2000元意向金收据，用以证明原告按照约定向被告支付了意向金。
　被告辩称：

被告与原告签订《商铺认购意向书》的时间为2002年7月12日，被告在2002年 11月4日取得房屋拆迁许可证，2003年5月29日取得建设工程规划许可证，双方签订意向书的时间在取得上述许可之前。根据有关法律规定，未取得上述许可前，被告不能对外预售房屋，故双方签订的意向书属无效合同。另外，双方签订的意向书只明确了原告有优先认购商铺的权利，而对商铺的总面积、位置、户型、朝向等具体事项未加明确，故该意向书属于预约合同，被告收取的2000元意向金相当于定金。即使预约合同有效，因一方原因未能最终正式订立商品房买卖合同的，应按定金规定处理。由于地价、工程费等费用上涨，导致成本提高，涉案商铺正式预售时的价格较原、被告在意向书中约定的价格上涨很多，因此，被告不愿与原告正式签订买卖合同，愿意按定金罚则处理。原告要求被告赔偿其合同预期利益损失的诉讼请求没有法律依据，其诉讼请求应当驳回。被告公司提交以下证据：被告开发楼盘的房屋拆迁许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证各一份，用以证明被告与原告签订意向书的时间在取得上述许可之前，因此，签订意向书之时被告尚不能对外预售涉案商铺。

本案的争议焦点是：一、原告与被告签订的《商铺认购意向书》的法律性质；二、涉案意向书是否有效；三、如果涉案意向书有效，原告缴纳的2000元意向金是否属于定金。

律师分析

该意向书明确了双方当事人的基本情况，对拟购商铺的面积、价款计算、认购时间等均作了较为清晰且适于操作的约定。这表明双方当事人经过磋商，就条件成就时实际进行商铺买卖的主要内容达成了合意，对将来正式签署房屋买卖合同进行了预先安排，并以书面形式明确将来商铺正式预售时原告彭某优先订立正式的商品房预售合同。《商铺认购意向书》的法律性质是预约合同。

　　关于涉案意向书是否有效的问题。涉案意向书并非预售合同，法律对商品房预售合同的强制性规定并不适用于预约合同。即使开发公司出于种种原因最终没有取得相关许可，也不因此导致对预约合同本身效力的否定。此外，本案的事实是被告最终取得了相关开发及销售房产的许可，也进行了对涉案商铺的实际销售，因此，被告的该项抗辩理由没有事实根据和法律依据，不能成立，应认定原告与被告签订的涉案意向书合法有效。

　　关于原告缴付的2000元意向金是否属于定金的问题。双方在涉案意向书中约定的是“彭某未在约定期限内认购的，则视同放弃优先认购权，已支付的购房意向金将无息退还。如仲彭某前来认购单元的，则购房意向金自行转为认购金的一部分。”从原、被告双方的上述约定看，涉案意向金显然不符合定金的表现形式，因此，被告关于涉案意向金相当于定金的抗辩理由不能成立。　　

法院判决　

由于目前被告已经将商铺全部售出，原、被告双方签订的涉案意向书已无法继续履行，应予解除，被告应承担违反预约合同的违约责任。

　 根据涉案意向书的预约合同性质，结合被告的过错程度、原告履约的支出及其信赖利益的损失等因素，酌定被告赔偿原告损失10 000元并返还意向金2000元。