一房二卖中对先买房的购房者的赔偿

                     案情介绍

2019年6月23日，邓某与某房产公司订立《商品房买卖合同》，约定购买住房一套，面积121.77平方米，单价1万元/平方米，总价为121.77万元。还约定了交房日期、违约责任等条款。邓某以按揭方式付清购房款。卖方将案涉住房交付邓某使用。因房产公司未提供相关资料，一直未办理房屋过户手续。2021年6月1日，某房产公司将邓某已购房屋出售给文某，并过户到文某名下。

邓某向法院请求判令解除双方签订的《商品房买卖合同》，返还购房款121.77万元，承担购房款一倍的赔偿及房屋涨价损失和可得利益损失。

法院委托评估机构评估，案涉房屋在2021年6月1日作为基准日的市场价格为：单价12000元/平方米，总价为146.124万元。。

          律师对本案的法律问题分析

被告“一房二卖”构成违约。因违约给原告造成损失，应以合同履行后可获得的利益为限，另外被告应按此时的案涉房屋市场价与购买差价，向原告赔偿。本案“一房二卖”不能认定为存在欺诈或者恶意的情形，原告请求被告承担购房款一倍的赔偿责任于法无依据。本案不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条关于“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”的规定。该规定作为司法解释，其效力当然是低于《合同法》的，应当依照《合同法》113条的规定。如果依照司法解释赔偿则是适用法律错误。

依据《民法典》第584条，出卖人应当向先手买受人赔偿其违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。因为根据当时的《合同法》第113条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，如果违约一方因其违约造成了对方损失，且该损失是在其订立合同时预见到或者是应当预见到的，违约方就应当对该损失予以赔偿。

房产公司虽然在第二次出卖时并没有得到如评估机构评估的12000元/平方米的市场价格，但这都不是法律规定的在赔偿时需要考虑因素，如果予以考虑则是认定事实错误。

          法院判决

（一）解除双方的《商品房买卖合同》；（二）某房产公司向邓某返还购房款121.77万元，赔偿可得利益损失121.77万元；（三）某房产公司另行支付邓某房屋差价损失24.354万元。