开发商逾期不能交房，购房者可以解除合同并要求赔偿

案情介绍

张某与文昌公司于2018年1月10日签订《商品房买卖合同》，合同约定房款480000元，如文昌公司未按约定的交房日期（2019年11月21日）交房超过90日张某享有合同解除权，违约金400元。张某付清房款，但是文昌公司的房屋未经过验收，未交房。张某于2021年6月1日向法院起诉请求：1.解除文昌公司、张某签订的商品房买卖合同；2.判令文昌公司返还张某章购房款480000元及利息23172.32元；3.判令文昌公司支付违约金400元。

         律师对本案法律问题分析

依据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第五百六十四条规定，“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，“根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。

本案中，双方在《商品房买卖合同》中约定，如文昌公司未按约定的交房日期（2019年11月21日）交房超过90日张某享有合同解除权，依据上述司法解释的规定，张某应在解除权发生之日起一年内行使。张某自2020年2月22日具备行使约定解除合同的权利，故2020年2月22日至2021年3月21日为张某行使合同约定解除权的除斥期间。但是本案事实上，张某在2021年3月21日前没有作出解除合同的意思表示，其按照合同约定要求解除合同的权利已消灭。

依据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条规定，“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；……”涉案纠纷发生的根本原因，系文昌公司违约所致合同目的不能实现。文昌公司认可截止庭审，案涉房产工程尚未完工、尚未经过综合验收，对于交房日期仍不具有确定性，不具备交房的条件，案涉合同的目的不能实现。所以，张某享有法定对涉案合同的法定解除权。否则，文昌公司将自身经营失利的风险全部转嫁给了合同履行中不存在任何违约行为的张某身上，这将显失公平。张某的本次起诉讼状应视为向文昌公司提交解除合同的书面通知，案涉合同应于文昌公司收到起诉状之日（即2021年6月27日）起解除。因案涉合同系文昌公司提供的，约定的逾期交房违约金仅为400元，存在免除自身责任的情形，对张某来讲显失公平，结合本案实际，张某的实际损失应为利息损失。

        法院对本案判决

1.解除文昌公司、张某签订的商品房买卖合同；2.文昌公司在本判决生效后十日内返还张某购房款480000元及利息损失23172.32元；3.驳回张某的其他诉讼请求。